Was bedeuten die Begriffe Eigenkapital und Fremdkapital bei der Baufinanzierung?

Zwei Begriffe, die im Zusammenhang mit jeder Baufinanzierung fallen, sind die Begriffe Eigenkapital und Fremdkapital. Eine Baufinanzierung basiert auf der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs, wobei hiermit das Kapital gemeint ist, das für die gesamte Realisierung des Bauvorhabens notwendig ist. Insofern umfasst der Finanzierungsbedarf einerseits den Kaufpreis der Immobilie selbst und andererseits die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf, dem Bau oder der Sanierung entstehen. Hierzu gehören beispielsweise Gebühren für den Notar, einen Makler und das Grundbuchamt, Steuern sowie Kosten für Umbau-, Ausbau- und andere Baumaßnahmen oder benötigte Neuanschaffungen. Das Kapital, das für die Immobilie aufgewendet wird, setzt sich im Regelfall aus Eigenkapital und Fremdkapital zusammen. Als Baufinanzierung Eigenkapital werden alle die Mittel bezeichnet, über die der Finanzierungsnehmer selbst verfügt und die er in die Baufinanzierung investieren kann. Hierzu gehören das regelmäßige Einkommen des Finanzierungsnehmers sowie beispielsweise vorhandenes Bargeld, Spar- und Bausparguthaben, Festgeld, Wertpapiere oder Grundbesitz in Form von anderen Immobilien oder Grundstücken. Im erweiterten Sinne werten einige Finanzierungsgeber auch bereits erworbenes Baumaterial als Eigenkapital. Daneben gehören die sogenannten Eigenleistungen zum Eigenkapital. Eigenleistungen sind Arbeitsleistungen, die der Finanzierungsnehmer selbst erbringt und auf diese Wiese die Kosten einspart, die durch die Beauftragung von Handwerkern entstehen würden. Fremdkapital bezeichnet die Mittel, die durch Dritte zur Verfügung gestellt werden. In erster Linie geschieht dies in Form von Darlehen (z.B. Hypotheken-Darlehen) durch Banken, Sparkassen und Bausparkassen, möglich sind jedoch auch Kredite vom Arbeitgeber oder von Verwandten sowie Fördergelder aus öffentlichen Förderprogrammen. Üblicherweise wird vorausgesetzt, dass der Finanzierungsnehmer über Eigenkapital in einer bestimmten Höhe verfügt. Als Grundregel gilt, dass Eigenkapital in einer Höhe von 20 Prozent des Finanzierungsbedarfs vorhanden sein sollte. Zudem ist es üblich, dass der Bauherr in der Lage sein sollte, Nebenkosten wie die Notarkosten und die Grundbuchgebühren selbst aufzubringen. Hinsichtlich der Darlehenskonditionen ist es so, dass der Finanzierungsgeber umso günstigere Konditionen anbieten kann, je mehr Eigenkapital der Finanzierungsnehmer in die Finanzierung einfließen lassen kann, weil sich dadurch das Ausfallrisiko für den Finanzierungsgeber reduziert. Allerdings werden auch Vollfinanzierungen angeboten, was bedeutet, dass der gesamte Finanzierungsbedarf durch Fremdkapital zur Verfügung gestellt wird. Meist sind Vollfinanzierungen allerdings deutlich teurer, da sie mit einem höheren Risiko für den Finanzierungsgeber verbunden sind und häufig werden sie auch nur dann vergeben, wenn der Finanzierungsnehmer über ein tatsächlich sicheres Einkommen in bestimmter Höhe verfügt oder weitere Sicherheiten wie beispielsweise einen Bürgen stellt. Zudem ergibt sich bei Vollfinanzierungen ein weiteres Risiko. Ergibt sich die Notwendigkeit eines vorzeitigen Verkaufs der Immobilie oder kann der Finanzierungsnehmer das Darlehen nicht mehr ordnungsgemäß bedienen und reicht der erzielte Verkaufspreis nicht aus, um das Baudarlehen damit vollständig zu tilgen, bedeutet das für den Finanzierungsnehmer, dass er die Restschuld durch einen Ratenkredit zurückzahlen muss.